50+轮出价，长隆两宗住宅地块双双摇号，就在刚刚摇号结果揭晓，均由华润摘得。这两宗早就已吸引无数群众眼球的地块为何如此抢手？近年番禺楼市为何出现了两极分化？意向置业番禺应该如何选择？

(相关资料图)

今天我们聊一聊：

1，长隆巨无霸地块点评

2，近年番禺楼市的两极分化

3，置业番禺的大逻辑

Part 1 地块点评

地块点评：高门槛遴选高阶玩家，地段稀缺属性再升级，产品大概率定位改善。

地块出让条件的设置决定了参与竞拍的门槛，参拍住宅地块则必须参拍另两宗商业地块，否则违约金20亿。四宗地块合计起拍土地出让金175亿，且需要满足引入知名品牌购物中心、商业娱乐设施开业10年累计营税收承诺等苛刻条件，当前市场行情下，只有实力雄厚的央国企才有参拍的实力。

Q：本宗地块的出让有什么意义？

A：实现万博与长隆的片区联动。

现状的万博与长隆说实话是有些割裂的，虽然只有一站地铁的距离，但去长隆的游客和去万博消费的顾客基本是独立的两拨人，还没有适配的连接业态将这两拨人群互相导流。

今年年初调规后，长隆欢乐世界将与本地块联动打造，变身开放式主题乐园。本地块定位“长隆-万博世界级商圈开发建设的突破口和主阵地”，目标打造高端业态标杆项目，文、商、旅、居融合的连片式开发模式，将实现片区各功能的无缝衔接。

（项目规划效果图，源自网络）

Q：地块配套如何？

A：可以说，地块本来就处于长隆-万博一带最黄金地段，而本次出让将实现地段稀缺属性的再升级。

①交通：南侧汉溪大道通往南站/万博CBD，西侧新光快速通往海珠西/市桥，东侧番禺大道通往海珠东/番禺广场，北侧连接南大干线的开放北路拟开放为市政路，地铁则已有两个换乘站点汉溪长隆站、南村万博站。

②商业：目前3km内已开业粤海天河城、万达广场、四海城、时代芳华里、奥园城市天地等多个商场。本次出让要求引进“太古汇、嘉里城、国金中心、万象商业、恒隆广场”其中一家购物中心，每一家可谓都是王炸级别，加上在建的K11 select，片区商圈调性提升指日可待。

③公园：根据片区控规，地块北侧将联动长隆欢乐世界打造慢行林荫大道。隔壁和樾府此前宣传语是“一半公园一半城”，本地块更甚，北向放眼望去一片心旷神怡的绿色。

④教育：教育配套可能是板块现状唯一的短板了，但是本地块不用担心，地块要求竞得人配建1所36班初中+1所72班小学+1所21班幼儿园+1所托儿所。

Q：预判一下住宅地块产品定位？

A：改善+高改型产品。

①首先，如此稀缺的地段，不可能做刚需产品。

②考虑到两宗住宅地块容积率并不低（4.48）、限高超过高层最高线（135m），为打造较舒适的梯户比，预计会高层、超高层相结合，面积段整体偏大。

③部分住宅可实现北侧视野开阔无阻挡，具备打造高端大平层的条件。

④随着和樾府进入收官阶段，板块内高改型产品又将进入断供期，开发商势必会抓住市场机会好好打造一番。

Part 2 近年番禺楼市格局——什么原因导致了两极分化？

2000年撤市设区，2004年南沙从番禺划分出去，2011年市政府首次提出万博CBD概念，番禺的发展规划可谓一波三折。

纵观番禺楼市近10年的均价走势，最近一轮行情（2020年至今）呈现板块分化加剧，汉溪万博、洛溪大石甩开其他板块领涨，而其他板块经历21年市场高点、22年市场下行后房价几乎回到了20年的水平甚至更低。

Q：什么原因导致了最近一轮行情的分化？

A：板块价值重塑。板块价值紧跟变化、紧跟确定性。

2.1 汉溪长隆板块：阵痛期已过，初具雏形，未来发展增量逐渐清晰。

2008年万博商务区动工，彼时万博还没有得到市级层面政策支持，所以建设初期有很多人质疑万博是否配得上CBD的名号。而随着2020年万博CBD核心区基本建成，各大商场、写字楼逐步开业运营，2021年地铁18号线通车，越来越多的人认识到，这个板块稳了，妥妥的区域新中心。

生活在万博一带能明显感觉到的是，番禺天河城的客流量开业后稳步提升、四海城引入的商家越来越有逼格、写字楼入驻企业越来越多，这里不再是曾经睡城的模样。

市属国企越秀改造的里仁洞频频传出加速推进的好消息，也将进一步提升万博一带的城市面貌。

2.2 洛溪大石板块：不确定的旧改，制约了板块发展速度。

受江景资源加持的南天名苑单盘影响，板块均价领跑，但也只是单盘行情。

洛溪岛原本寄希望于旧改推动板块发展，但进度不及预期，备受关注的沙溪旧改目前还处于实施方案批后表决的攻坚阶段。基于板块的优质区位，板块未来提升空间是有的，但旧改存在较大的不确定性。

2.3 祈福板块：已掉队，22号线承载的希望有点多。

1991-2023，祈福新邨就这样卖到了第32个年头，上一轮的高点是2018年4.5万/㎡，如今跌跌涨涨又回到差不多的价格。学校、三甲医院、商业街、俱乐部，配套齐全到顶，争议也一样不少，密度高、疫情爆发、圈层混杂、天量二手放盘……

如今，祈福板块的利好说来说去都聚焦在22号线市广路站，其他增量基本没有。近一轮行情已经表明祈福板块正在掉队，未来仅仅指望一条22号线，我只想感叹22号线承载得太多。

Part 3 置业番禺的大逻辑——怎么买？

3.1 重大交通改善利好——南大干线

沿着南大干线，选择交通便利、有产业增量、配套优质的地段。

番禺人这几年吐槽最多的可能就是交通问题了：一直在修路，一天天的快堵成狗了。南大干线的建设进度被吐槽了很多年，作为市、区两级共建的省市重点市政工程，修了十年还没修完。

近两年，南大干线终于有了里程碑式的进展：

2021.6.30东段市新路至莲花大道通车；

2021.10.6南大干线主线金光东隧道通车；

2022.5.25番禺大道主线跨线桥通车；

2023.1.18省妇幼至市新路段、钟三路至国道G105段辅道及部分主线、番禺大道节点立交3条左转匝道通车；

2023.3.18南大干线南沙港快速互通立交开通，南村至琶洲仅需15分钟；

预计今年底，全线通车。

南大干线这条大动脉对于番禺实在太重要了，城市快速路标准，全长30公里，全程不设红绿灯，主线设计速度60-80km/h，它连接的不仅是区域内的南站-长隆-万博-创新城-汽车小镇产业经济带，更能够显著提升省域内连通佛山、东莞、南沙的效率。

顺便提一下南大干线的两端——南站、汽车小镇。南站，有着光鲜的客流量但留不住人，太靠近佛山，有增长空间但不多，板块港企新鸿基开发ICC的节奏倒是和板块的发展节奏挺一致，“慢慢来”；汽车小镇，边缘板块，放长线也很难有什么提升，不要买入。

3.2 产业辐射范围与市级CBD外溢的交集——万博、长隆、创新城

曾经的番禺华南板块有“睡城”一称，本质原因是番禺北部没有什么产业，说来说去只有一个长隆。随着万博商务区的建成，各大企业入驻，板块产业人口已有大幅提升。在番禺北置业，建议选择产业辐射范围与市级CBD外溢的交集区域：万博、长隆、创新城。

①产业增量人口和外溢客都能带来购房需求，良好的板块供求关系是房产保值的关键要素，同时有利于保障二手市场流动性。

②外溢客以珠江新城、琶洲外溢为典型，首选考虑的购房区域必须通勤快捷，万博、长隆经华南快速20min可达珠江新城，南村立交经南沙港快速15min可达琶洲，创新城经新化快速20min可达琶洲。

3.3 解决刚需可考虑——番禺广场、亚运城

番禺行政区划面积约530平方千米，地域之辽阔决定了其发展难以面面俱到。

地铁18、22号线是番禺不可忽略的优势之一，但是18、22号线再快，也不可能把沿线所到之处都带动起来。

番禺广场，番禺老城区中心，优点配套齐全，缺点界面老旧，除了交通枢纽没有什么其他利好增量。

亚运城，自成一体的超大盘，优点自带完善配套，铁一学区，中短期3号线东延段通车利好，缺点与市中心、区域中心的物理距离太远，接收不到高能级板块的带动。

这两个板块刚需自住可以，二手流动性还可以，资产升值就不要太期待了。