最近全世界都在说大虹桥不行了。

【资料图】

因为大虹桥核心板块之一徐泾的标杆楼盘万科天空之城三期，出现了一套7.5万单价的成交价格， 创了大虹桥的新低。

标杆小区都这样了，其他小区怎么办？

有人吐槽，新房6万4，二手房只有7万5，赚不了多少钱，税费就吃没了。

很多自媒体也跟风，说大虹桥楼市垮了，大虹桥的末日就要来了……

真的吗？

首先，我们先说下这套7.5万成交的房子；

这套房源其实是 特殊硬伤房源 ，一靠轻轨高架，二是低区（3楼），价格便宜很正常；

毕竟当时的买入价也不高，大概在5.5w左右。

同样的，最近高层还成交了一套8.2w的；

而不靠地铁的标杆仁恒西郊花园，最新的成交价是9.1w,还是个大户型。

这才是大虹桥正常楼层的正常价格，7.5万并不能作为大虹桥二手标杆的价格。

或者说， 7.5万，就是徐泾地铁盘的底线。

毕竟，大虹桥很大，不同房子价差更大，不能用个例举例。

不可否认，大虹桥现在的确存在 超量供应后消化不良 的问题，尤其是徐泾板块。

21-22年两年，虹桥、徐泾、华漕供应套数加起来1.3万套。

而整个浦东2022年加起来才上市供应1.3w套。

大虹桥供应量有多大，可见一斑。

不过，虽然大虹桥供应量这么大，但其实绝大部分新盘认购人数都远超供应套数。

买房人用脚投票，撑起了大虹桥的信心。

我们反向思考，大虹桥供应量这么大，价格还能撑住，说明它是有根本支撑的。

现在的大虹桥和徐泾，就是黎明前的黑暗，因为后续供应明显下来了：

看下大虹桥的土地供应，去年三、四批次土拍里就没有大虹桥；

2023年大虹桥主力供应仍集中在徐泾，去除一些“僵尸老盘”，预计供应仅约1600余套，与2022年相比缩水近8成。

可以看到，2022年徐泾新房供应量超过7000套，几乎是前几年的好几倍。

但如今转折要来了，随着徐泾宅地逐渐开发完毕， 大虹桥的新房供应量将直线下降。

当然， 徐泾依然需要时间消化大批新房供应。

在天量的新房供应之下，徐泾二手房如万科天空之城、仁恒西郊花园等。

价格极端情况的下跌10%，平均下跌5%，其实很正常。

拉长时间线3-5年，第一批投资客消化掉之后，房价还会再起来。

无论如何，大虹桥和徐泾，最艰难的时刻已经过去。

不过，要注意一个时间节点，2026年：这是大虹桥大量新盘的限售解禁期。

上海打新是2021年执行“网签起5年内”限售，最早一批需要等到2026年才解禁。

就像徐泾，21-22年几千套打新规模，在26年会进入二手市场。

所以，在2026年这个节点，徐泾二手房价格，会面临一波抛售的压力，冲高回落。

很多人会奇怪，大虹桥，一个外环外的地段，究竟靠什么吸引这么多人去买房？无论是自住还是投资。

有人说是产业，但它的产业并没有想象中那么强。

根本的支撑其实来自政府基建的落地。

区域内2、10、17号线、13号线延伸、25号线，示范区线，机场联络线，以及总长14.3公里的嘉闵线，形成网状结构。

要知道，在外环外和中环外，有这样网状结构地铁的地段是非常稀缺的。

大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁（轻轨）网状布局的地方。

而且，华漕和徐泾的优质教育资源，也在不断落位。

大虹桥还有一个比较稀缺的点：在上海有这么大一个连片开发，又能连接外围资源的区域是非常少见的。

大虹桥是很多新上海人进入上海的第一站，对于虹桥最不用担心的就是人口：

高速带动江浙沪，高铁连接全中国，机场辐射全世界。

而对于市区客来说，他们也能接受大虹桥:距离市中心直线距离大概25公里，坐地铁也很方便，在一个半小时通行圈以内。

这两点保障了大虹桥不会缺客。

而从价格逻辑来讲，在整个上海，900万以内买三房，其实没多少选择。

900万，到市中心坐地铁一个小时以内，能买到品质三房（2015年以后的房子都能买到），又有顶级的规划，6条地铁覆盖，在整个上海，也只有大虹桥能做到了。

当然，大虹桥很大，内部分化也很严重。

大虹桥大致可以分为五个地段：

目前西虹桥徐泾压力比较大，因为徐泾地最多，卖地也最多；

南虹桥华漕相对会好很多，这里是闵行亲儿子，潜力无穷；

北虹桥江桥则是价格洼地，配套、界面相对差一些。

总结来看，大虹桥有一个长期的矛盾点： 大量新房供应导致缺乏稀缺逻辑。

大虹桥有大片的土地开发，因此有大量的新房供应。这会长期压制周边二手房的价格。

但这从另一个角度来讲，这也是大虹桥的一个利好。因为新房在上线之前大力的宣传会让人们关注到这里。

新房对大虹桥来说是一个很矛盾的载体，它既分流了很多流量，也吸引了很多流量。

所以大虹桥的新房和二手房有一个竞合关系：大部分时间合作，新房开盘认筹那几天竞争。

大虹桥不缺新盘，什么时候都有，所以它会长期受到压制，但也长期被关注。

如果把上海楼市比成一个股市，大虹桥就是其中的价值蓝筹股。如果你真的看好上海的长线，你可以选择大虹桥。

因为大量的新房在帮你压价格，这里的房价永远是理性上涨的，你可以获得一个更长的买入的机会。

最后建议，在大虹桥买房，一定要靠地铁，这是我用真金白银砸出来的经验。

之前我在大虹桥卖过一套房，小区品质一流，楼层也好，但因为不靠地铁，卖出也是花了不少功夫。

毕竟，地铁才是楼市里的硬通货。

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