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1、问：你好，之前在中山买了一套房子，但是现在小孩要在深中上学。手上没什么现金，只能将中山的房子卖掉，再选筹。或者是等中山的房子红本到手以后抵押贷款。哪个操作更合适？蛇口的有方育才家园，怎样，带初中学位。

(资料图片)

答：中山的早点出掉吧，一堆深圳投机客都跟你一样的想法。真等深中通道开了就来不及跑了，都抛售的时候就是相互踩踏了。

有方育才家园是1987年建造的，前身为广进化工宿舍楼，2017年经过旧房改造，加装电梯，燃气入户，独立阳台，独立洗手间，外墙翻新，并且重新设计内部，2018年重新启动销售。主力户型是27-30平的小户型单间。当时买这里的都是跟你一样买学位上育才的，或者投资学位房的。优点就是小户型总价低，上育才最低门槛，缺点就是居住体验差，已经36年了，产权只剩34年了，抵押贷款额度受影响，金融属性偏低。

2、问：17年我在坂田的万科四季花城买了一套四楼的复式，使用面积150平米，家人都很喜欢，居住很舒服。不够小区环境老旧，周边也不太好，学位也不行。准备在南山换一套小三房。主要自住兼顾投资保值，带好一点的学位。老师能推荐一下么？大概预算8-1000w 。

答：在坂田和龙华大量限价新房供应下，二手市场确实很难卖，特别是楼龄偏老的小区，还是不被大众接受的复式产品，难上加难。不管是从上学角度还是资产升值角度，置换是正确的选择，可以看看深云的中科院先进实验学校，南头的南山实验园丁学校，南山中心区的学府中小学，西丽的南科大第二实验学校，蛇口的育才系，前海南的南海中学，深大附中，后海的北师大附属中学。800-900在这些片区可以买到小三房，900-1100可以买到正规的三房两卫甚至四房。

3、问：大师兄，您好，学府中学怎么样?现在不急着用学位，还要等大概10年，找一个有成长性的学位房，改善居住。总预算1000W以内。麻烦推荐一些，谢谢！

答：学府中学在2017年被南二外教育集团收编，一个学校好不好有没有成长性取决于多方面因素，其中最重要的两点是生源，学校教学水平。南二外教育集团海德学校在深圳排名前十，本校教学水平肯定没问题，教学水平取决于师资力量和教学体系，学府中学是收编的学校，教学体系短期内是比较容易复制本校的，但是师资力量却需要慢慢积累。第二，生源是无法改变的，海德本校划片范围小，且都是商品房，总价起步门槛较高，片区没有农民房，所以生源非常好。再看学府中学，划片范围大，小户型多，还有部分农民房，生源参差不齐。综合这两点，学府中学不会未来不会有成长性。

4、问：你好，家里两个小孩，小的小学，大的中学。现在手上有一套汇景豪苑58平的房子，卖掉大概能有500万左右。手上活动资金400到500万。现在纠结要不要卖掉现在这套，补个100万左右，买一套红岭或宝中的房子用来自住。还是不卖，买个七街公馆的公寓，用于老二上初中？请大师兄帮忙给一些建议，感谢!

答：首先从你自己看的学校来说，红岭中学现在跟南外大冲差不了太多，半斤八两。宝中和福外倒是有所升级。汇景豪苑虽然在科技园，但是附近都是软件园工业园，居住体验并不好。再加上楼龄老，超高容积率，户型都是港式风格（2房客厅只有小窗户），未来潜力不看好。七街公馆是公寓，基础积分是70分，普通住宅基础积分是80分，提前多年准备也能上福外。

综合来看，方案2是很差的方案。保留了一个未来潜力不大的资产，还买入一个很差的资产。所以建议你卖掉汇景的房子，至于加100万，买宝安中学初中部两房还可以买到，并且居住还可以。其他深圳前十五的学校能买到的很少，即使能买到居住品质也非常差，比如你考虑过的景田北的福外。

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