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这个夏天，“人气”正在加速向“老青岛”聚拢。

据统计，2023青岛·第二届上街里·啤酒节期间，中山路区域日均接客量达32万人次，日均营业额超500万元，较去年啤酒节同期，人流量同比 增长400% ——“沉寂”已久的青岛老城区，终于开始逐步重现当年“人声鼎沸”的繁荣景象。

(资料图)

从全球城市的发展经验来看，当城市发展到一定阶段后，随着产业结构的调整、发展重心的转移，“老城区”衰落的现象极为普遍。当城市发展无法通过“扩张”获取增量时，如何盘活“存量”就成了城市发展能否迈上新台阶的关键一步。而且相较于产业布局的长链条、见效的长周期，“老城区”更新建设的利好，能够更直接被广大市民感知到、体验到，对于城市生活品质和宜居程度的拉升效果，堪称“立竿见影”。

图源：上街里

不过，“老城区”的复兴，本质上其实就是一次城市区域的转型升级，由于“老城区”都处于建成区，往往要比其他区域的转型升级，受到更大限制，复兴“老城区”绝对不是物质空间层面的美化、重建，更是在城市总体定位和发展方向中，区域功能的“新旧动能转换”。

作为老青岛的“街里”，如今正在吸引诸多年轻人“上街里”，在这个提振消费成果发展关键点的关键时期，青岛城市更新建设后重焕生机的历史城区，就这样与国家需求结合在了一起。

图源：上街里

“人气”何来？

青岛的历史城区，就如同许多城市的老城区一样，是“当年”的商业中心区域，时至今日地理区位也相当优越，但受困于人文环境的衰落、空间结构与现代商业不匹配、商业功能定位模糊等问题，不再能吸引人、留住人。

因此， 比节庆活动带来的增长数字更值得关注的，是数字背后的业态更新 ，也正是因为这些新业态的入驻，才让百年里院能够再次“人声鼎沸”。

频频贡献爆款短视频的中山路裸眼3D大屏、纷繁错落的教堂光影秀，首先在网络空间把青岛历史城区的形象“更新”了一遍，当市民和游客，尤其是年轻人群体被短视频吸引，再次来到青岛的历史城区后，迎接他们的就是这里的全新业态，也正是依靠这些业态，才能把“流量”变成“流量”。

在黄岛路吉善里，实景话剧《里院》就以“城”为景，演绎着“青岛往事”，门票往往在放出一小时内就所剩无几，如今即便啤酒节已经落幕，但演出仍将继续。

“烟火气”升腾的银鱼巷，集聚25家原创品牌，凭借网红餐饮、潮玩零售等时尚体验项目，也成为年轻人的聚集地，日均客流量约4000人次。

太兴里的Hione剧游，以小程序方式讲述剧情及派发任务，用户在线下与NPC互动完成游戏任务，剧情融入文化背景、历史事件及中华传统等，年轻消费者站到总客群的70%以上。

中山路一号作为青岛标志性老街的一号建筑，也在更新之后，以中山路壹号·传奇club的全新面貌亮相，百廿青啤与百年中山路，汇聚而成集创意文旅、特色餐饮、潮流艺术和休闲生活于一体的青岛首家实景沉浸式文旅商业综合体。

目前，三江里、太兴里等历史街区开放运营,修缮载体100%完成业态落位，中山路主街业态入驻率达到90%以上，大鲍岛、四方路、三江里等已经开街。同时，大批高端业态也开始涌入，阿斯顿马丁、小黄鸭、观唐文化等高端品牌纷纷加盟，引领青岛老城区的打卡风潮。

北京观唐文化艺术股份有限公司副总裁党峻曦对青岛历史城区的未来信心十足，他们正在青岛市历史文化特色街区中植入“故宫”、“敦煌”等世界级文化IP，打造青岛文化IP产业集聚区。

有了这些新业态，老城区才聚拢起新人气。

图源：上街里

新旧融合

城市更新是城市的新陈代谢，城市记忆则是城市的根和魂。

住房和城乡建设部印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中就提出，要明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

尤其对于历史城区来说， “新”和“旧”是两个必须要把握好的命题 。对于历史城区来说，“旧”带来的韵味是显著区别于新城区、新CBD的独有资源，也是许多创意业态、潮牌店铺选择老城区入驻的关键因素。

因此对于历史城区的更新来说，不是硬件维护那么简单，而是要考虑怎么做到“新旧融合”。

从国内城市的老城区复兴案例来看，成都太古里就是一个“样板”：上一秒还在和潮牌主理人聊设计理念，下一秒就能投向古刹的市井活动，茶、麻将、咖啡、潮牌，都在这里。

还有重庆的“顶流”景点十八梯，最受游客欢迎的“国潮文创体验”区域和“传统文化体验”部分区域，通过“修旧如旧”的更新，为新业态入驻打开空间，今年春节期间，重庆十八梯传统风貌区总客流接待量累计超62万人次，商家总销售业绩同比提升300%。

重庆十八梯传统风貌区保护修缮项目

值得注意的是，重庆十八梯的更新改造中，就有一家青岛民企的深度参与。“土生土长”的青岛企业德才股份，借助十八梯原有的“七街六巷”城市肌理，以原位置、原高度、原尺度、原材料等进行还原，不仅对十八梯原有老梯步进行有效的保护，还延续了十八梯原有建筑的竹编墙、白灰墙、条石墙等外立面施工工艺。

这些“修旧如旧”的经验工艺，也被应用到了青岛历史城区的更新之中。

中山路从民国时代起，就是青岛的商业中心，大大小小的公司、店铺聚集于此，留下的不仅是青岛的商业故事，还有悬挂各种招牌后，建筑物身上的一万多处钉眼。在修复过程中，青岛不是简单抹平，而是采用了包含红外热像仪空鼓检测、面层钻芯取样、空鼓部位保护性拆除、压缩空气清理、勾缝、排盐、铺钉镀锌钢丝网、分割缝弹线等28道工艺的方案，“无痕”修复，真正“修旧如旧”。

中山路沿街两侧外墙立面整治工程

老城韵味叠加新型业态，才构成了如今青岛历史城区的独有韵味，不断吸引着人气聚拢。

更新有效需求

从北京前门老胡同到广州永庆坊，从福州三坊七巷到苏州平江路，再到如今生机勃勃的青岛历史城区，城市更新对于城市谋求发展新空间、增加发展新动能、改善人居环境、提升本地形象意义重大。

最近引起颇多关注的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，事实上就是在超大特大城市这个区间内，对城市更新的又一次部署——超大和特大城市面临城市快速发展与城市旧有规划和生态间的矛盾，无论从城市自身发展的需求，还是当下撬动有效需求的任务来看，城市更新都是关键所在。

青岛就属于特大城市之一。

7月24日政治局会议再次提及，我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，未来要更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

老城区的更新，更新的不仅是软硬件和业态，更是目前发展亟需的有效需求 。

国泰君安研报显示，根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

不过中央也明确提出，要“坚持稳中求进、积极稳妥”“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，因地制宜、注重实效，依然是城市更新的主旋律，大拆大建的时代已经彻底落幕，这也就更考验城市的经营能力。

图源：上街里

从“上街里”的火热，看得出青岛在历史城区更新中找对了方向、干出了实效，从更大范围来看，青岛的“老城区”还有更多潜力可挖。

目前，崂山区的张村河片区的最后一个社区的拆迁工作也已启动，这个曾经的青岛最大城中村，就要进入全面建设的新阶段；李沧区的东南渠、十梅庵也已经启动改造；市北区河西片区安置房项目也已经开工建设，标志着该区最大“城中村”河西片区改造项目正式进入实质性开发建设阶段……

城市更新建设，正在撬动着青岛的新发展。