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随着基金中报相继披露，备受关注的华夏基金华润有巢REIT(基金代码：508077)2023年上半年的成绩单也随之揭晓。作为首只由市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，华夏基金华润有巢REIT今年上半年经营层面和可供分配层面数据超越招募说明书同期预测值，整体业绩表现优异。

在基金合并层面上，华夏基金华润有巢REIT今年上半年累计实现收入3,872.06万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是109%。EBITDA 为2,359.29万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是110%。基金的可供分配金额为3,207.07万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133%。按天数做简单年化，得出基金2023年上半年分派率为5.35%，远超招募说明书同期预测的4.01%分派率。

具体看来，基金底层资产运营稳健，租赁住房出租率超出预期，现金流稳定。华夏基金华润有巢REIT项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。截至2023年6月30日，泗泾项目租赁住房的出租率为96.52%，商业出租率为66.89%，车位出租率为60.64%；东经项目租赁住房的出租率为96.36%,商业出租率为55.55%，车位出租率为90.42%。两个项目租期结构健康、企业租户集中度分散，其中泗泾项目存量租赁合同中排名前五的企业租赁合同合计65间，占比5.33%；东经项目存量租赁合同排名前五的企业租赁合同合计67间，占比5.16%。

值得一提的是，华夏基金华润有巢REIT刚刚在8月23日及25日向持有人进行现金分红，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元，此次分红金额占截止收益分配基准日(2023年6月30日)可供分配金额的99.99%。

展望未来，华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖表示，政府在政策上积极鼓励保障性租赁住房市场的发展，出台了包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面支持的一系列政策，鼓励市场力量参与。上海市租赁人口基数庞大，租房需求旺盛, 基金底层资产所在的松江区“十四五”期间保障性租赁住房供应仍有较大缺口，项目所处区域高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐，项目未来业绩有进一步提升的空间。未来华夏基金将继续和华润有巢并肩携手、共同做好产品和底层资产运营管理，持续提升业绩，为投资人创造长期价值。

风险提示：公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。