记者杭莹

日前，广州市发展和改革委员会官网发布了《广州市发展和改革委员会广州市住房城乡建设局广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费管理》的公告(以下简称“管理方案”)。征求意见时间为公示之日起30日。

据了解，当前广州实施的物业收费管理方案为2016年11月起施行的《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗发改规字〔2016〕4号)。据记者了解，新版《管理方案》将保持现有政府指导价不变，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米。同时，业主自有产权车位物业服务收费从150元/月降为80元/月。

(相关资料图)

业主大会成立前实行政府指导价

据了解，穗发改规字〔2016〕4号自2016年起施行，因有效期满，需要重新修订发布。

根据《管理方案》的规定，主要修订了哪些内容？其中明确，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

具体来看，业主大会成立之前的普通住宅及配套自有产权车位(车库)物业服务收费(以下称“前期物业服务收费”)实行政府指导价，业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位(车库)、别墅、其它非住宅物业收费实行市场调节价。

据了解，经全市抽样监审，2019-2021年广州市物业服务项目成本维持平稳，维持穗发改规字〔2016〕4号规定的政府指导价2.8元不变。

普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，具体服务标准分为一级、二级、三级、四级、五级，一级为最高等级。

执行层面，应由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，选择服务等级，在《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》规定的政府指导价标准内，与其选聘的前期物业服务人依法确定前期物业服务收费的具体标准。一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米。

加强政府制定价格后评估

除划分物业服务收费标准外，《管理方案》变动之处还有降低业主自有产权车位的物业服务收费标准。经全市抽样监审情况来看，平均每个车位物业服务含税成本为58.96元/月。综合考虑行业利润水平、其他城市收费标准、企业可承受能力等因素，业主自有产权车位物业服务收费从150元/月降为80元/月。

同时，《管理方案》加强政府制定价格后评估。据介绍，近年来，超一级物业服务收费申请量、超价收费水平持续较大幅度增长。与一锤子的房屋买卖不同，物业服务与广大住户的日常生活紧密联系，住户聚集程度高，缴费频次高，物业收费容易成为基层群众关注和矛盾的焦点。由于新建住宅物业尚未运营，实际成本未发生，价格主管部门基于建设单位提出的项目物业服务收费的愿景和成本预测核定超一级前期物业服务收费最高限价，作为前期物业服务收费的试行价格。试行期满后增加成本监审和评估，对偏高的前期物业服务收费予以降低；对于收费标准不能覆盖成本的，由物业服务人按《广州市物业管理条例》第七十一条规定执行。

《管理方案》还明确，对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位(或者物业服务人)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。